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许多业主都希望在购买公寓后按照自己的心意对公寓进行装修。但如果您的公寓属于 Strata 的话，对公寓的装修可能会受BC 省法律 - Strata Property Act （SPA）所限制。我们今天会参考案例 Foley v The Owners, Strata Plan VR 387, 2014 BCSC 1333。该案例中有一位业主在自家楼顶进行装修，被法庭定义为违法行为。
Strata 的房产类型
SPA 把 Strata 的房产分为三类：私有房产 （Strata Lot Property）, 公共房产 (Common Property), 以及有限公共房产 （Limited Common Property）。
SPA 对他们的定义如下：
私有房产 (Strata Lot Property: 在 Strata 蓝图（Strata Plan）中指定的业主私人拥有的房产。
公共房产 (Common Property): Strata 大楼内除了私有房产以外的所有其他房产。 ▫ 这包括墙内安装电线，水管，等设施用的隔层。
有限公共房产 (Limited Common Property):为个别业主专用的公共房产。 ▫ 例：指定给个别业主专用的停车位或储物间，各个公寓的阳台，楼顶，等等。
对公共房产的装修
业主是有权利对自己的私有房产部分进行装修及改造的，但如果想对公共房产或有限公共房产进行大幅改造（“Significant Change”）的话，需要在业主委员会（Strata Council）召集的年度业主会议 （AGM）或特令业主会议（SGM）通过在场业主75%以上投票赞同才可以进行。例外就是如果发现公共房产的安全系数有问题或结构上有隐患，且可能会导致未来有损失，需要紧急维修或装修，这类紧急维修是不需要投票通过就可以进行的。
如果在没有AGM或SGM投票的情况下擅自对公共房产进行大幅改造的话，有可能被业主委员会罚款并且命令把公共房产改回原状。如果抗命的话可能会造成民事诉讼。Foley v The Owners 就是这样的纠纷中产生的案件。
Foley v The Owners 中的当事人 M，是顶层公寓业主。大楼楼顶受损要维修时，M就叫装修队顺便把楼顶的阳台扩大了一圈。M的楼顶及阳台是公共财产，且有其他业主反对 M擅自进行的装修。业主委员会在经过几次讨论并召开了AGM后都没法决定M的装修是否属于“大幅改造” ，所以纠纷就上升至了BC高等法院。
当庭法官说针对“大幅改造”的定义上有以下几点考虑：
要考虑对房产的改造在居民以及大众角度的能见度。
要考虑对房产的改造是否影响到了其他业主对公共房产的享用。
要考虑对房产的改造是否直接影响到其他业主公寓。
要考虑对房产的改造对大楼房价的影响。
要考虑大楼总共有对少业主房，多少公共房产，以及业主房与公共房产是民用房还是商业用房。
要考虑业主委员会在过去对 “大幅改造“的定义。
法官也针对此事举了两个其他的案列：在大楼入口旁种各类种植花草树木不属于 “大幅改造”，而在大楼墙上打洞安装干洗机的排气管就属于“大幅改造”。
M在楼顶的装修能见度极高，居民和大众都看得见。扩大了的阳台直接在另一栋公寓的卧室上方，下面业主听得到阳台上人的脚步声。扩大的阳台也让阳台上的人可以直接看到其他公寓的阳台，直接影响到了其他业主的公寓。法官也认为扩大了的阳台让M的顶层公寓房价增值了，而业主委员会在过去并没有对类似的装修计划进行定义。
法官也考虑到了M 的阳台是只有M 公寓的居民及客人才能使用。M对阳台的扩大是另类的把Strata的公共房产收归于他私人使用。在考虑到以上各方面情况后，法官对 M楼顶的装修定义为了“大幅改造”，是需要在业主委员会召集AGM或SGM中在场业主75%以上投票赞同才可以进行的。M擅对楼顶阳台进行装修是违法行为。
Strata需要民主管理
虽然M的装修被判违法，法官并不想直接下令要M把阳台还原。在法院看来，Strata应当由业主委员会进行民主管理调解纠纷。在Strata纠纷中，法庭的法令应该是最终不得已才用的手段。
法官最后发出了法令，命令业主委员会召集SGM针对M的楼顶改造投票，如果SGM在场业主有75%以上投票赞同楼顶阳台的扩大，那M就可以维持现状保留他扩大过的阳台，否则M就要把阳台还原。
常规下，AGM 和SGM的投票是要在公共房产被大幅改造之前进行的，SPA是不允许AGM或SGM中让在场业主投票75%以上赞同维持公共房产现状的。Foley 是一个特例，因为当时的装修是M未经允许擅自进行的，所以法令就要业主委员会补一次投票看是否赞同他对阳台的扩张。如果M扩大了的阳台在SGM通过75% 在场业主投票赞同的话，任何其他对楼顶和阳台的更改，包括如果有业主想把M的楼顶阳台恢复原状的话，都要经过业主委员会 AGM 或 SGM 在场业主75%以上投票通过才行。
结论
在购买 Strata 公寓时，需要看清私有房产 （Strata Lot Property）与公共房产 (Common Property)之间的分界线。Strata 公寓的楼顶，阳台，墙内的隔间，以及对外的墙壁都极有可能是公共房产，在经过业主委员会 AGM 或 SGM 在场业主75%以上投票通过之前是不能随意装修改造的。
如果您不确定大楼那一部分属于公共房产的话，您应当联系您大楼的物业经理（Property Manager）。如果您认为有人违反了SPA中的规章，侵犯了您身为业主的权益，并且通过业主委员会及AGM调解无果的话，您应当寻求独立律师进行法律咨询。
捍理律师事务所的律师经常处理涉及Strata的案件，并能协助您更好地处理案件。请随时与我们的办公室联系(604)558-2258预约初步咨询以讨论您的情况。
王期汉（Chris Wong）是捍理律师事务所的实习律师，曾协助过针对 Strata Law和维护业主权益的案件。