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房东在哪些情况下可以合法驱逐租客

文 | Jonathan Li 李子沛

捍理律师事务所 实习律师

在租房关系中,经常会遇到租客和房东之间会存在纠纷,因此在面对这类问题时,大部分没有经验的房东可能会直接选择驱逐租客。然后大部分驱逐原因可能是需要收回房屋以供自用、需要修缮房屋,或者只是单纯不喜欢某位租客。另一方面,许多租客也时常会担心被扫地出门,从而给自己生活带来困难。

然而,许多时候无论是房东还是租客都对于解除租约或驱逐的相关法律规定缺乏了解。本文旨在简要介绍房东可以合法驱逐访客的几种情形,以供各位读者参考。



《住宅租赁法》(RTA)是否适用

一般而言,双方首先要确认的一点是,其租约究竟由普通法(判例法)还是BC省《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act,简称RTA) 管辖。如果房东是个体而非机构,这个问题会相对简单:基本取决于房东与租客是否共享洗手间或厨房设施。如果答案是肯定的,那么终止租约就只是一个合同问题。一般情况下,只要房东愿意赔偿租客的损失,就可以单方面终止合同(当然,如果双方无法就关于赔偿的具体细节达成一致,这一点可能又会带来后续的法律纠纷)。

更常见的情况是,租客并不与房东共享上述设施,对于那些不将房屋用于自住的房东而言尤为如此。如果是这种情况,那么很可能会适用于《住宅租赁法》(除非是其他一些罕见的例外情况),法律对于驱逐房客的限制也更加严格:房东只能通过住宅租务审裁处(RTB)提供的一些特定表格来下达驱逐令。如果房东不按照《住宅租赁法》的规定进行驱逐,驱逐令将可能被审裁处推翻。接下来,本文将谈一谈几个常见的问题。

如果房东不喜欢某个租客

房东考虑驱逐租客的一个常见原因可能只是看某位租客不顺眼。这种不喜欢可能是不同因素导致的:有可能是房东比较挑剔,或租客自身存在一些问题,比如租客比较邋遢、平时生活吵闹。应当注意的是,根据《住宅租赁法》的相关规定,只有在极少数情况之下,房东才有权驱逐房客。尽管法律上存在一些可以驱逐的正当理由,但正当理由的门槛都比较高,难以达到的。一般只有房客犯下严重错误,如屡次迟交租金、实际住客人数超出合理范围、未经授权的转租等。即使某个租客本身人品不好,仅此一点也无法构成正当理由。


如果房东想要自用房屋


由于以正当理由结束租约的难度较高,有时一些对于相关法律一知半解的房东会声称他们要收回房屋自用,然后在结束租约后派家人过去住一段时间,认为如此便可以万事大吉。然而,这其实是对于法律的一种误解。

根据《住宅租赁法》,虽然房东或家人自用可以构成合法结束租约的理由,但这种自用的意图必须基于“善意原则”(good faith)。BC省的判例规定,善意原则要求“诚实的意图,毫无不诚实的动机”(an honest intention with no dishonest motive)。尽管给“善意”下一个详细的定义并不容易,但其中的一条底线是,房东不能用自住作为托辞,来掩盖任何法律不允许用来终止租约的意图。因此,如果房东只是想摆脱某个自己不喜欢的租客,然后让家人去房屋中住一段较短的时间,以试图规避严重后果(赔偿相当于12个月租金的金额),这种行为大概本身就会构成违法。


如果这样一个官司打到了审裁处,尽管租客需要证明客观的事实部分,但接下来举证责任就会转移到房东一方,即房东需要证明自己确实是要善意自用房屋,毫无半点“恶意”。在现实当中,这种举证经常是很难的,因为想要证明某种事物全然不存在(在这种情况下就是“恶意”)当然难度极高。因此,如果房东以为租客无法知道和证明房东自己脑子里的真实意图,那就大错特错了。还要注意的是,如果一个房东带着“恶意”驱赶了某位租客,但之后却发现其实自己有其他可以终止租约的正当理由或者合法原因, 原本的赔偿义务并不会因此受到任何影响。

结论


虽然《住宅租赁法》和审裁处的创设部分是为了使人们更容易处理和住宅租赁相关的常见法律问题,但现实中法律对于许多人来讲依然非常复杂,令人困惑。有时候,人们并不懂法律,有时候,人们甚至会误解法律。无论对于房东还是租客而言,如果面临着终止租约方面的问题,咨询律师都有助于规避风险,争取最好的结果。


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