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买了公寓,物业内部装修有限制吗?

已更新:2月14日

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许多业主都希望在购买公寓后按照自己的心意对公寓进行装修。但如果您的公寓属于 Strata 的话,对公寓的装修可能会受BC 省法律 - Strata Property Act (SPA)所限制。我们今天会参考案例 Foley v The Owners, Strata Plan VR 387, 2014 BCSC 1333。该案例中有一位业主在自家楼顶进行装修,被法庭定义为违法行为。

Strata 的房产类型

SPA 把 Strata 的房产分为三类:私有房产 (Strata Lot Property), 公共房产 (Common Property), 以及有限公共房产 (Limited Common Property)




SPA 对他们的定义如下:

  • 私有房产 (Strata Lot Property: 在 Strata 蓝图(Strata Plan)中指定的业主私人拥有的房产。

  • 公共房产 (Common Property): Strata 大楼内除了私有房产以外的所有其他房产。 ▫ 这包括墙内安装电线,水管,等设施用的隔层。

  • 有限公共房产 (Limited Common Property):为个别业主专用的公共房产。 ▫ 例:指定给个别业主专用的停车位或储物间,各个公寓的阳台,楼顶,等等。

对公共房产的装修

业主是有权利对自己的私有房产部分进行装修及改造的,但如果想对公共房产或有限公共房产进行大幅改造(“Significant Change”)的话,需要在业主委员会(Strata Council)召集的年度业主会议 (AGM)特令业主会议(SGM)通过在场业主75%以上投票赞同才可以进行。例外就是如果发现公共房产的安全系数有问题或结构上有隐患,且可能会导致未来有损失,需要紧急维修或装修,这类紧急维修是不需要投票通过就可以进行的。

如果在没有AGM或SGM投票的情况下擅自对公共房产进行大幅改造的话,有可能被业主委员会罚款并且命令把公共房产改回原状。如果抗命的话可能会造成民事诉讼。Foley v The Owners 就是这样的纠纷中产生的案件。

Foley v The Owners 中的当事人 M,是顶层公寓业主。大楼楼顶受损要维修时,M就叫装修队顺便把楼顶的阳台扩大了一圈。M的楼顶及阳台是公共财产,且有其他业主反对 M擅自进行的装修。业主委员会在经过几次讨论并召开了AGM后都没法决定M的装修是否属于“大幅改造” ,所以纠纷就上升至了BC高等法院。

当庭法官说针对“大幅改造”的定义上有以下几点考虑:

  1. 要考虑对房产的改造在居民以及大众角度的能见度。

  2. 要考虑对房产的改造是否影响到了其他业主对公共房产的享用。

  3. 要考虑对房产的改造是否直接影响到其他业主公寓。

  4. 要考虑对房产的改造对大楼房价的影响。

  5. 要考虑大楼总共有对少业主房,多少公共房产,以及业主房与公共房产是民用房还是商业用房。

  6. 要考虑业主委员会在过去对 “大幅改造“的定义。

法官也针对此事举了两个其他的案列:在大楼入口旁种各类种植花草树木不属于 “大幅改造”,而在大楼墙上打洞安装干洗机的排气管就属于“大幅改造”。


M在楼顶的装修能见度极高,居民和大众都看得见。扩大了的阳台直接在另一栋公寓的卧室上方,下面业主听得到阳台上人的脚步声。扩大的阳台也让阳台上的人可以直接看到其他公寓的阳台,直接影响到了其他业主的公寓。法官也认为扩大了的阳台让M的顶层公寓房价增值了,而业主委员会在过去并没有对类似的装修计划进行定义。

法官也考虑到了M 的阳台是只有M 公寓的居民及客人才能使用。M对阳台的扩大是另类的把Strata的公共房产收归于他私人使用。在考虑到以上各方面情况后,法官对 M楼顶的装修定义为了“大幅改造”,是需要在业主委员会召集AGM或SGM中在场业主75%以上投票赞同才可以进行的。M擅对楼顶阳台进行装修是违法行为。

Strata需要民主管理

虽然M的装修被判违法,法官并不想直接下令要M把阳台还原。在法院看来,Strata应当由业主委员会进行民主管理调解纠纷。在Strata纠纷中,法庭的法令应该是最终不得已才用的手段。

法官最后发出了法令,命令业主委员会召集SGM针对M的楼顶改造投票,如果SGM在场业主有75%以上投票赞同楼顶阳台的扩大,那M就可以维持现状保留他扩大过的阳台,否则M就要把阳台还原。

常规下,AGM 和SGM的投票是要在公共房产被大幅改造之前进行的,SPA是不允许AGM或SGM中让在场业主投票75%以上赞同维持公共房产现状的。Foley 是一个特例,因为当时的装修是M未经允许擅自进行的,所以法令就要业主委员会补一次投票看是否赞同他对阳台的扩张。如果M扩大了的阳台在SGM通过75% 在场业主投票赞同的话,任何其他对楼顶和阳台的更改,包括如果有业主想把M的楼顶阳台恢复原状的话,都要经过业主委员会 AGM 或 SGM 在场业主75%以上投票通过才行。

结论

在购买 Strata 公寓时,需要看清私有房产 (Strata Lot Property)与公共房产 (Common Property)之间的分界线。Strata 公寓的楼顶,阳台,墙内的隔间,以及对外的墙壁都极有可能是公共房产,在经过业主委员会 AGM 或 SGM 在场业主75%以上投票通过之前是不能随意装修改造的。


如果您不确定大楼那一部分属于公共房产的话,您应当联系您大楼的物业经理(Property Manager)。如果您认为有人违反了SPA中的规章,侵犯了您身为业主的权益,并且通过业主委员会及AGM调解无果的话,您应当寻求独立律师进行法律咨询。

捍理律师事务所的律师经常处理涉及Strata的案件,并能协助您更好地处理案件。请随时与我们的办公室联系(604)558-2258预约初步咨询以讨论您的情况。

王期汉(Chris Wong)是捍理律师事务所的实习律师,曾协助过针对 Strata Law和维护业主权益的案件。


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